واقعیت های بازار مسکن در سال آینده - مجله بهسان

شواهد و اوضاع زیرپوستی بازار مسکن در سالی که گذشت، نشان داد که هم سرمایه گذاران ساختمانی (نیروی مولد بازار) و هم خریداران مصرفی خانه (نیروی محرک بازار) در باتلاق ابر رکود گیر افتاده اند.

سازنده ها به خاطر جهش قیمت ها و از دست رفتن قدرت خرید مصرف نماینده، امکان فروش و در نتیجه امکان سرمایه گذاری نو (ساخت وساز) را تقریبا از سال 97 از دست دادند که تا الان هم این بحران ادامه داشته است. خریداران مصرفی نیز به علت همان جهش قیمت، دست کم سه سال است که بیرون صحنه معاملات خرید قرار دارند.

رکوردهای تیراژ حداقلی ساخت مسکن و بعلاوه حجم حداقلی فروش آپارتمان در سال های 97 تا 1400 گویای ابررکود در دو بازار ساخت و خرید خانه است. گروهی البته در سال 1400 کوشش کردند این رکود سنگین در بازار مسکن را زیر سوال ببرند تا تغییر جهت اتفاق افتاده در این بازار را مقطعی، اتفاقی و بی اهمیت جلوه دهند.

بازار مسکن در سال 1400 با یک رخداد مهم روبه رو شد؛ افت چشمگیر سرعت رشد قیمت مسکن. در سال 1400 به خاطر تکمیل ظرفیت داخلی بازار مسکن برای رشد قیمت و بعلاوه بهبود ریسک غیرمالی بسیار موثر بر بازار ملک، سکته قیمت مسکن در تهران برای چند ماه نامتوالی رخ داد. بعلاوه سرعت رشد قیمت آپارتمان های مرکز نیز به سطحی کمتر از تورم عمومی تغییر کرد، به طوری که نتیجه این اتفاق باعث شد نرخ رشد 11 ماهه قیمت مسکن در 1400 به مقدار 9 درصد برسد، در حالی که سال قبل از آن، همین نرخ 90 درصد بود.

مخالفان کاهش قیمت مسکن گروه هایی هستند که در سه سال 97 تا 99، به سرمایه گذاری کوتاه مدت و میان مدت در بازار ملک اقدام نموده بودند و الان خوششان نمی آید حساب و کتابی که برای سودگیری در این بازار برای خود متصور شده بودند، آب گردد. این افراد کوشش دارند واقعیت بازار مسکن را با تحلیل هایی از جنس نبود حباب قیمتی، امکان پذیر نبودن کاهش قیمت و بعلاوه پیش بینی جهش بیشتر اجاره بها مخدوش نمایند. با این حال آنچه در واقعیت و بر اساس دستگاه های مختلف سنجش متغیرهای بخش مسکن برای سال 1401 قابل پیش بینی و احتمال دارد، بیانگر دوراهی قیمت است. این دوراهی به واسطه یکی از دو رفتار قابل پیش بینی از سوی معامله گران بازار ملک، وجود دارد. طی این دوره جهش قیمت ملک، عمده نیروی بالابرنده سطح قیمت، انتظارات تورمی با منشأ شوک های ارزی بود، نه اینکه همه اتفاقات به رشد شدید نرخ دلار منتهی گردد؛ چرا که پشت صحنه همین جهش ارزی نیز سیاستگذاری های نادرست در دوره تحریم و رکود مالی و حتی دوره قبل از این رخداد سیاسی بوده است. اما برداشتی که فعالان بازار ملک در این دوره از آینده داشتند، با قطب نمای دلار در ذهنشان چیده شده بود. فرایند تغییرات ماهانه قیمت مسکن و نرخ دلار به خصوص در سال های 98 و 99 بیانگر آن است که بازار مسکن به شدت تحت تاثیر وقایع بازار دلار بود. این اثرپذیری به وسیله خریدهای سوداگرانه آپارتمان (خرید و فروش کوتاه مدت) و بعلاوه خریدهای غیرمصرفی ملک به امید گران تر شدن در آینده در بازار ملک ظاهر شد. حتی در سال 1400، برگشت نرخ دلار در مقاطعی باعث برگشت قیمت مسکن یا تورم صفر در این بازار شد. با این واقعیت، می توان یکی از دوراهی مقابل بازار مسکن 1401 را راستا سراشیبی انتظارات و در پی آن سراشیبی قیمت آپارتمان بیان کرد.

در صورتی که توافق در مذاکرات حاصل گردد، اثر روانی و البته ارزی آن (افزایش صادرات نفت) باعث تغییر فضای بازار ملک می گردد. بازار مسکن منتظر چاشنی کاهشی برای ترکیدن حباب قیمت ملک است چون در درون این بازار، تقریبا همه چیز مهیای کاهش قیمت است.

اما راه دوم مقابل بازار مسکن 1401 چیزی متفاوت از راه اول است. چنانچه جو بیرونی بازار ملک شبیه همین ماه های اخیر (نیمه دوم 1400) باشد، این یعنی صبر و انتظار برای رویت تصویر دقیق و شفاف از آینده اوضاع سیاسی و مالی. نکته ظریف در راه دوم، همین صبر و انتظار است که به معنای بدبین شدن نیست.

خلاصه این دو راهی می گوید، اگر سال آینده و مثلا در آغاز سال، توافق صورت بگیرد، شرایط برای کاهش قیمت مسکن و چربی سوزی از قیمت ها کاملا فراهم می گردد؛ اما چنانچه مذاکرات تا حصول توافق ادامه پیدا کند، بازار ملک فاز میانه جهش و پساجهش (شبیه 1400) را ادامه خواهد داد.

منبع : دنیای اقتصاد